CONDOMINIO, un articolo del c.c. merita una correzione

Quando l’interpretazione e l’applicazione di un articolo del codice civile devono avvalersi di sentenze di Corte d’Appello e addirittura della Cassazione significa che quanto  recita quell’articolo non è sufficientemente chiaro o  non è perfettamente rispondente alla realtà.

E’ il caso del riparto delle spese per la pulizia e manutenzione ordinaria delle scale in un condominio.

Si legga l’art 1124  e parte dell’art 1123; proprio quest’ultimo (ripartizione delle spese) contiene una frase alquanto interessante “…se si tratta di cose destinate a servire i condomini in  misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne…”

Si tratta quindi di un “uso potenziale” ma non effettivo, mentre le spese, i pagamenti sono reali e non potenziali, non si deve lasciare nella teoria un elemento così importante.

La disciplina delle case in condominio risale al regio decreto-legge gennaio 1934 e bisogna ammettere che, soprattutto la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha tralasciato di attualizzare un aspetto ben evidente: da 30 anni a questa parte gli edifici sono cresciuti in altezza e sono dotati di ascensore ed è più che mai logico che se un inquilino lo utilizza non può contemporaneamente utilizzare le scale; dopotutto vengono salite o scese da chi abita nei piani più bassi della casa. 

Secondo l’art 1124 del c.c. chi sta a quelli più alti paga le spese d’ascensore in misura maggiore di chi sta a quelli inferiori, allora perché la stessa formula viene adottata anche per le spese di manutenzione delle scale?

Una conclusione che può creare solo comprensibili malumori. Innumerevoli volte sarà stato espresso questo ragionamento: “Se abito in alto, per esempio al 5° piano, non uso, non sporco le scale che invece le usa chi sta ai primissimi piani. Va bene pagare le pulizie per il decoro dell’immobile, ma non è condivisibile pagare di più di chi invece se ne avvale”

Il buonsenso della stragrande maggioranza degli amministratori ha derogato adottando una voce unica di spesa: dato che chi pulisce le scale pulisce anche l’atrio e altre parti comuni utilizzabili da tutti in egual misura, non si spacca il capello in quattro e il riparto della spesa è per millesimi di spese generali senza il cavillo della ricerca dell’altezza del piano. Addirittura, soprattutto nei condomini delle grandi città, l’impresa che fa le pulizie provvede anche ai sacchi della nettezza urbana, una voce che si somma contribuendo ad un riparto più equo delle spese.

Può essere utile un richiamo al significato di tassa: si paga per servizi appositamente richiesti  come la raccolta dei rifiuti, tasse automobilistiche, scolastiche, ecc.  Parliamo di servizi reali.

L’auspicio è che si metta mano ad un emendamento dell'art 1124 del codice civile precisando che se l’edificio è dotato di ascensore la spesa per la sua ordinaria manutenzione vada ripartita in senso inverso: “si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa” , per questo la devono pagare coloro che ne fanno realisticamente un maggior uso, coloro che abitano ai piani più bassi.

O, come minimo, che da tale ripartizione siano esclusi gli edifici dotati di ascensore.

Mi hanno sempre insegnato che l’undicesimo comandamento è quello del buonsenso, se ne faccia uso, venga adottato anche dai nostri legislatori.